老章时评:2017

2017-07-28 18:15栏目:政策聚焦

@on_my_way20xx 2017-07-13 08:29:41
  章老师,请教下 如何解读万达\SOHO等最近抛售房产?是房地产低迷的信号?还是他们要被清算了?
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  中国的房地产公司,一般负债率在80%左右。也就是说,一个资产1000亿的房地产公司,大概欠银行贷款800亿元,净资产200亿。
  房地产公司的基本玩法是跟政府搞好关系,付款5亿元拿到一块地皮,作价10亿元到银行贷款。然后炒地价炒房价,当地价炒到20亿元,房地产公司就多出10亿元资产,再贷更多的款。低价房价炒上去了,对地方政府的好处当然很大。在这方面,地方政府以及部分官员,和房地产公司的利益高度一致。这是这些年房价一直上涨的普遍性根本原因。
  这里有个问题,就是那么多的银行贷款,利息就是巨大的负担。如果房价、地价涨不动了,房地产公司就面临巨大压力,资金链就有断裂风险。由于房地产公司的负债率很高,贷款来自多家不同的银行,很容易出现因为一个坏消息导致几家银行同时收缩贷款的情况。一旦资金链出问题,房地产公司必死,弄不好老板还会坐牢。罪名很可能是骗贷。拿一处资产到两家银行贷款等,这种情况并不罕见。
  国家现在对房价的控制异常严格,对房地产公司依赖涨价的经营模式,是巨大打击。另外,随着国家反腐进入深水区,大房地产公司的大靠山,也有可能出问题。而一个负面消息就有可能导致这家公司彻底垮掉。这些公司也有可能面临退赔、罚款等处罚,也需要准备足够的资金。
  我这里说的是几种可能性,具体情况不好说。前面我说过,在地方政府能够从其它渠道获得资金来源之前,房地产价格下跌的情况,很难发生。当前的国际国内形势也不允许房地产价格普遍性下跌。
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