养老(养生)地产的投资区域判断

2017-09-14 10:47栏目:政策聚焦

开发商投资开发养老(养生)地产首先面临的是选择哪个区域、在何地块进行开发,为此,我们将从宏观、中观和微观三个视角,剖析养老(养生)地产的开发机会和开发条件。其中,宏观视角的研究旨在对前四章的内容进行精简式总结。


一、养老(养生)地产开发机会的宏观维度


(一)养老模式发生重大转变

我国现已步入老龄化迅速发展阶段(图1),此阶段对传统养老模式构成冲击,老人自我养老意识加强,更多老人们倾向于养老(养老一)社区形式的多种养老方式并重模式,我国养老(养生)地产的井喷式增长时期已经初步形成。


1 中国老龄化发展阶段


1、第一阶段:市场发展初期(1999年-2010年)——养老(养生)地产市场发展缓慢。老年人口的绝对值很大,市场对养老住宅有需求,但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力,老年人不能构成养老住宅消费的主体,同时,传统的家庭养老居住观念还未转变过来,因此市场有效需求不明朗,市场风险稍大,养老住宅市场发展缓慢。


2、第二阶段:市场快速发展阶段(2010年-2025年)——养老(养生)地产井喷式增长。一方面,我国经济发展到一个新的水平,人均GDP达到3000 美元以上,社会保障体系的逐步完善,老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体,市场需求明朗;另一方面,目前年龄在3545岁的一批中年人在这一阶段也步入老年,他们是目前社会的主流,有着较高的收入及教育水平;同时,这一时期,老年人独立居住的养老观念已经形成,因此,这一阶段养老(养生)地产的需求将会出现井喷现象,老年住宅的增长将会保持在一个较高水准,约在10% 左右。


3、第三阶段:市场成熟发展阶段(从2025年-2055年)——处于较高水平稳定期。养老(养生)地产市场的发展已进入一个稳定发展期,发展初期的消费需求释放阶段已经过去,市场发展渐趋理性,市场竞争也相对激烈,逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势,因此,养老(养生)地产市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。


(二)家庭养老压力巨大

421”(图2)家庭养老压力加大,针对“独子养老”面临的困境,发展养老(养生)地产是解决“421”家庭养老压力的重要途径。目前市场形成了“以居家养老为基础,社区养老为依托,机构养老为补充”的养老服务体系。


2 “421”家庭结构促使养老(养生)地产发展


(三)市场需求及供应缺口利于发展养老(养生)地产

随着房地产市场的发展,楼盘之间的竞争日益激烈,导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势,将老年人作为目标客户,主动将市场细分,针对老年人的特殊需求,开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。养老(养生)地产基本位于远郊区,市场需求量较大,整体市场供应项目较少,作为市场上的特殊产品,推出项目基本全部售罄,市场存在较大机会。

1 部分售馨的养老(养生)地产项目

养老(养)生地产

区县

总建面(万平)

销售状态

东方太阳城

顺义

80

项目已售馨

曜阳国际

密云

6.72

项目已售馨

太阳城

天津

30

项目已售馨

怡海花园

山东

110

项目已售馨

澳洲康都

贵州

28

项目已售馨


(四)养老(养生)地产的市场整体环境趋好


3 养老(养生)地产的市场环境


概括来看,养老(养生)地产的发展具有极大动力,宏观层面的开发机会良好(图4)。



4 投资养老(养生)地产的宏观机会


二、中观维度分析养老(养生)地产可进入的城市区域


开发商选择在我国哪个区域开发养老(养生)地产,可应该以下的指标模型进行开发条件判断。


5 养老(养生)地产可投资区域的评估指标


(一)投资区域划分